O Desenvolvimento Agrário Two-Step: Por que os investidores lucro vendendo para construtoras, não Homebuyers
Os investidores são atraídos para terra para o desenvolvimento residencial. Mas eles podem fazer melhor completar apenas uma parte do processo, a venda de propriedade rezoned para construtoras. Este é um momento excepcional para desenvolver terra crua para uso residencial e comercial no Reino Unido. Com uma população crescente, a falta de habitação a atingir proporções de crise e terras desvalorizadas de recessão, todos os principais fatores favorecem o investidor-construtor. Mas se fosse tão fácil, por que não, de bolso profundo investidores, construtores ou proprietários simplesmente lucrar com uma confluência fortuita de circunstâncias? Os fatos são que nem toda terra está devidamente situado para o desenvolvimento residencial. Nem todas as cidades são passíveis de alteração das autorizações de uso e crescimento econômico. Em muitas áreas de transportes e outras infra-estruturas ampla existente não pode suportar novos habitantes. Nem todas as construtoras têm o capital ou do estômago para o transporte de terra através do processo de aquisição, rezoneamento, construção e comercialização. E nem todos os investidores desejam estar envolvidos no mesmo processo. Mas há especialistas de terra que pode olhar para o processo de desenvolvimento integral da terra-a-casa, mesmo se os seus interesses financeiros abrangem apenas uma parte disso. Esta é uma abordagem relativamente nova e que está ganhando popularidade entre os investidores que olham para a terra, como uma alternativa de investimento aos títulos tradicionais e voláteis negociados em mercado. Imobiliária, afinal, construiu algumas das maiores fortunas da história, no Reino Unido, bem como em países ao redor do globo. A equação se resume a dois fatores: Retorno sobre investimento prazo - No modelo tradicional, uma construtora (e seus financiadores ou investidores) assumiu todos os riscos ao longo do ciclo de vida do desenvolvimento. Desde a escolha do local para aquisição de rezoneamento a construção poderia demorar até cinco anos - às vezes até mais - quando situações como uma recessão profunda tornam improvável casas iria vender. Mas quebrar a tarefa em duas partes - em que um grupo de investidores coordenados por especialistas de terra identificar terrenos estratégicos ideal e alcançar mudanças no uso, em seguida, vender para construtoras para construir as propriedades - cada jogador reduz o tempo durante o qual o seu investimento de capital é amarrado. Investidores Terra pode reduzir esse tempo para baixo a apenas 18 meses. Conjuntos de habilidades - Uma coisa é conhecer o mercado de compradores de casas (o que eles querem em cozinhas, jardins e tamanhos quarto) e bastante outra coisa para saber como conseguir mudanças de designação do uso da terra com as autoridades locais de planeamento. Quando um grupo de investidores podem se concentrar no último, e fazer um trabalho muito bom de analisar os números para determinar um ótimo retorno sobre o investimento, a empresa de construção real e comercialização de propriedades construídas ainda pode ser a província de construtoras. Cada um dos dois jogadores podem se concentrar no que sabem fazer melhor. Não se enganem, existem custos de transação adicionais envolvidos neste esquema de desenvolvimento de duas partes. Mas especialistas terra experientes que iniciam toda a empresa normalmente trabalham com um punhado de construtoras nacionais, estabelecendo meio de operações que são eficientes e não necessariamente envolvem corretores de terceiros. No melhor dos mundos, não há variáveis invisíveis, a planilha para cada projeto pode ser gravado em pedra ea margem de lucro precisa poderia ser previsto. Mas através do processo de desenvolvimento, muito pode acontecer. O ponto é que grupos de investidores experientes e as construtoras será capaz de minimizar os riscos, identificar variáveis e tem o talento para contornar tais problemas que possam surgir. Enquanto isso, cada um vai ficar em cima de acontecimentos dentro de suas respectivas profissões e indústrias para identificar novas eficiências. É uma fórmula para a melhoria contínua - e vem num momento em que a compra de baixa e vendendo na alta é um cenário provável para todas as partes da cadeia de desenvolvimento. Os investidores individuais estão agora participando de desenvolvimento da terra a um grau nunca antes visto (geralmente, eles teriam um mínimo de £ 10.000 ou mais do investimento). Mas tais indivíduos devem sempre consultar com um consultor financeiro independente que possa avaliar se os investimentos de terra são uma boa mistura com portfólio mais amplo do investidor.
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